Cómo comprar una propiedad en España

Filtro de propiedades a visitar: Los portales de internet nos proporcionan una buena aproximación a las propiedades que interesa visitar pero no está de más que el potencial comprador compruebe aspectos como la ubicación, las distancias, el entorno y las condiciones de venta de las propiedades para evitar pérdidas de tiempo innecesarias para todas las partes involucradas.

Tramitación del NIE: Si bien este documento no es necesario para llegar a un acuerdo privado con el vendedor, sí que es imprescindible para poder formalizar una compraventa de vivienda en España de forma oficial. Se trata del Número de Identificación del Extranjero y se recomienda obtenerlo en la Embajada de España del país de origen antes de viajar, ya que su tramitación en España es más lenta, debido al gran número de extranjeros que lo solicitan.

Cuenta bancaria española: Adquirir una propiedad en España conllevará una serie de transacciones económicas que serán mucho más fáciles de administrar desde una cuenta bancaria de un banco situado en este país. Se utilizará principalmente para la emisión de cheques a la hora de abonar el valor de la compraventa, domiciliación de los recibos de agua, electricidad e internet, para el pago del seguro de hogar y el pago de impuestos, entre otros conceptos. Aunque será necesaria la firma presencial en la oficina del banco, esta gestión es rápida y se puede adelantar trabajo por teléfono y por email.

Abogado (opcional): Aunque las agencias inmobiliarias pueden hacer ese trabajo, muchos compradores (sobre todo extranjeros) prefieren que un abogado se encargue de recopilar y comprobar todos los documentos necesarios de ambas partes para que la compraventa sea un éxito. Lo interesante de contratar un abogado es que éste adquiere una responsabilidad frente al comprador.

Documentos importantes: La parte compradora deberá acreditar su identidad con un documento oficial (Documento de Identidad o Pasaporte), su estado civil, su residencia y aportar el ya citado NIE. La parte vendedora deberá igualmente acreditar su identidad, estado civil y residencia, aportar un certificado energético actualizado de la propiedad y los certificados que el notario o el abogado del comprador requieran, como por ejemplo el de estar al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, el de las cuotas de la comunidad de propietarios (sólo en caso de existir).

Contrato Privado de Compraventa: Una vez que las partes llegan a un acuerdo para la compraventa de la propiedad, se redacta este contrato privado en el que se refleja el conjunto de condiciones pactadas, como por ejemplo el precio, forma de pago, plazos, inventario de muebles, etc. Normalmente, a la firma de este documento, el comprador abona al vendedor el 10% del valor total de la compraventa.

Escritura Pública de Compraventa: Este es el documento oficial y público de la compraventa y se tramita en una notaría. Una vez firmado por ambas partes, el comprador ya es oficialmente el nuevo propietario de la propiedad. En este acto el comprador abona, normalmente mediante cheque bancario, el importe restante de la operación y el vendedor hace entrega de las llaves.

Impuestos y gastos: El principal gasto a tener en cuenta en propiedades de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en España varía según la comunidad autónoma donde se realice la compraventa. En la Comunidad Valenciana, que es donde ofrecemos nuestras propiedades, este impuesto es del 10% sobre el precio de compraventa que aparezca en la Escritura Pública. Otro de los gastos obligatorios es el de los honorarios del Notario, los cuales están regulados por la administración pública y se calculan dependiendo de varios factores como el precio de compraventa, existencia de hipoteca, etc. El importe suele oscilar entre los 500€ y 900€, aunque puede ser mayor en propiedades de lujo.

Registro de la Propiedad: Oficialmente no existe un plazo obligatorio para inscribir una compraventa en el registro de la propiedad pero se recomienda hacerlo lo antes posible para que en él aparezcan los datos del nuevo propietario. Esta acción puede ser realizada directamente por el comprador o por un profesional designado por él, pero lo más cómodo es que se encargue la notaría donde se otorgó la Escritura Pública de Compraventa. Las tarifas establecidas para registrar una vivienda también están reguladas por la administración pública y son algo inferiores a los gastos del Notario.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Otra de las gestiones a realizar después de la firma ante el Notario es el cambio de titular de este impuesto municipal que es de carácter anual y cuyo valor depende de cada Ayuntamiento. De igual modo, al poseer una propiedad en España, se debe abonar una tasa de recogidas de basuras en el municipio correspondiente.

Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR): Los no residentes en España deberán además abonar anualmente este impuesto que depende de la Agencia Tributaria. No es una cantidad muy elevada pero es conveniente su pago de forma correcta para evitar posibles sanciones y recargos.

Asesor fiscal (opcional): Aunque no es obligatorio, la contratación de un asesor fiscal es altamente recomendable, sobre todo para los compradores extranjeros que no suelen estar familiarizados con las distintas gestiones a realizar e impuestos a abonar.